摘要：对于商品房建筑区划内业主的专有部分和共有部分的区分，在《物权法》、《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》当中进行了基本和原则性的规定。在即将实施的《民法典》的“物权编”中也基本吸收和继承了绝大部分《物权法》和司法解释的相关内容。

我国大陆地区在实行住房改革制度后，新建商品房的规划通常为多栋建筑的围合式规划，即一个建筑区划内存在多栋建筑物，并同时存在建筑区划内部道路、绿地、公共活动空间等。此种情况下对于专有部分的区分较为容易，但对于业主共有部分的确定和共有体系则更为复杂，对于专有部分以外的公共部分，是一律属于全体业主共有（俗称“大共有”），还是就某些特定部分可以由部分业主进行共有（俗称“小共有”），在理论上和实务中均存在一定争议。

 

本文将以建筑物区分所有权理论为基础，通过对不同国家和地区“大共有”和“小共有”问题进行比较法研究，并以成都市的实践操作为例进行实证法研究，提出笔者对“大共有”和“小共有”问题的观点。

 

 

 

一、商品房建筑区划内“业主共有”的立法体系及共有类型

 

(一)

我国大陆地区对于商品房建筑区划内“业主共有”的立法体系我国大陆地区关于商品房建筑区划内专有部分和共有部分的划分，在立法层面，主要通过法律和行政法规进行了明确，具体通过《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《建筑物区分所有权司法解释》”）进行了规定。
上述法律、行政法规和司法解释通过列举、概括的立法方式，对建筑区划内属于业主共有部分进行了表述，构成了我国商品房建筑区划内共有权益认定的体系和依据，具体包括：

《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

 

《物权法》第七十四条第二款和第三款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
《建筑物区分所有权司法解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”在即将实施的《民法典》“物权编”中，也基本沿袭了《物权法》的立法体系和立法逻辑，并未对“业主共有”部分的立法体系和立法逻辑进行调整。仅是在《民法典》第二百八十一条将《物权法》第七十九条列举的“电梯、水箱等共有部分”调整为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等”。

(二)

商品房建筑区划内“业主共有”的类型

根据上述立法体系，可以根据“业主共有”权利的来源，将其分为法定共有、约定共有、天然共有三类予以区分。

1. 法定共有

法定共有，系指法律或行政法规通过具体列举的方式，直接规定为共有的部分。业主取得共有权益的基础为法律或者行政法规直接规定。根据上述立法体系，主要包括：（1）建筑区划内的道路（市政道路除外）、绿地（明示属于个人的除外）；（2）物业管理用房；（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（4）其他公共场所、其他公用设施。

2. 约定共有

约定共有，系指本来具备独立性，可以单独作为所有权标的，但由权利人通过合同约定，由原始所有权人让渡所有权，使之成为业主共有的部分。业主取得共有权益的法律基础为通过合同约定或者出卖人的单方承诺，通过权利让渡的方式实现。根据上述立法体系，主要包括：（1）规划用于停放机动车的机动车位（含地面车位和地下车位）；（2）建筑区划内能够登记给开发商的会所、商业用房等；（3）其他依法属于出卖人所有但合同约定属于业主共有的建筑物、构筑物。

3. 天然共有

天然共有，系指法律没有规定，合同也未约定，一般并不具备单独登记的条件，为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分。天然共有是对法定共有、约定共有之外的，通过概括和排除式表述进行兜底的部分。主要包括：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）与建筑物连接毗邻的部分（如架空层、建筑物之间连廊等）。

 

二、建筑物区分所有权理论视角下对“大共有”和“小共有”的比较法研究

我国大陆地区法律、法规层面只是规定了“业主共有”，并未对业主共有的范围以及共有权利边界进行明确的规定，也并未因共有对象的不同而进行共有权属主体的区分，没有明确区分哪些属于全体业主共有（以下简称“大共有”），哪些属于部分业主共有（以下简称“小共有”），因此在实务中常出现争议。

(一)

基于建筑物区分所有权理论视角下的“大共有”和“小共有”

 

1. 关于建筑物区分所有权出现的历史沿革

 

与传统的独栋建筑不同，多层建筑出现后，不可避免的存在多个权利人对同一栋建筑共享权利共担义务的问题，从而出现了建筑物区分所有权的雏形，早在古埃及、古希腊的成文法中已有体现。[1]1804年《法国民法典》第664条首次以民法形式确立了建筑物区分所有权的现代法体系，随后在德国、日本、意大利、瑞士、中国台湾地区等地的法律制度中先后予以了确立，形成了现代较为成熟的“建筑物区分所有权”法律制度。

关于建筑物区分所有权制度，在各地法律制度中名称有所不同，大陆法体系中，日本和我国台湾地区称为“建筑物区分所有权”，法国称之为“建筑物分层所有权”（la propriefe par etages au par apartment），瑞士称为“分层建筑物所有权”(Stockwerkseigentum)，德国和奥地利称为“住宅所有权”（Wohnungseigentum）。英美法体系中，英国和新西兰称为“住宅所有权”（ownership of dwelling-house），美国各州法律制度存在不同，名称也有所差异，但大多数称为“区分所有（Condominium）”或“楼层的财产制（Horizontal Property）”。[2]

2. 建筑物区分所有权理论延伸出来的“小共有”与“大共有”

日本《有关建筑物区分所有等之法律》第1条规定：“一栋建筑物构造上分为数部分，供作独立的住宅、店铺、事务所、仓库或其他建筑物用途而使用时，其各部分得依本法所定，各自成为所有权的标的。”[3]我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第3条规定：“区分所有：指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共享部分按其应有部分有所有权。”我国大陆地区《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
从上述法律规定中可见，建筑物区分所有权的区分所有客体是建筑物，如果区分所有的客体为建筑物本身，从逻辑上推论，对于区分的结果，无论是专有还是共有，其对应的也只能是区分所有权人针对建筑物本身的专有和共有，即建筑物区分所有权人对该建筑物内的专有部分享有所有权，对该建筑专有部分以外的共有部分享有共有权。此处的“共有部分”应当指建筑物内专有部分以外的建筑物其他部分，即建筑物区分所有权人共有的部分。
在曾经提交人大审议的《物权法（草案）》：“附则”第266条对“建筑物区分所有权”的定义也可以看出对于建筑物区分所有权的立法意图：“高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。”[4]强调的是“高层建筑出现后……对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利”。王利明教授主编的《中国民法典建议稿》第810条也阐明了建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，其定义的对象也是“对一栋楼房中”进行区分。我国大陆地区的商品房规划体系较欧美日及我国台湾地区存在差异，欧美日和我国台湾地区绝大部分商品房规划为街区制独栋建筑规划，少有我国大陆地区的多栋建筑物围合式规划。我国大陆地区在实行住房改革制度后，新建商品房的规划通常为多栋建筑的围合式规划，即一个建筑区划内存在多栋建筑物，并同时存在建筑区划内部道路、绿地、公共活动空间等，其业主共有体系更为复杂。

因此，笔者认为基于《物权法》第70条（对应《民法典》第271条）规定的建筑物区分所有权而产生的“共有”，与《物权法》第73条（对应《民法典》第274条）所指的“建筑区划内”的共有部分存在有明显区别。《物权法》第70条规定的共有系针对建筑物本身进行区分所有权后产生的共有，其共有客体为本栋特定建筑物，其共有人应当为本栋建筑物的区分所有权人，即“小共有”。而《物权法》第73条所指“建筑区划内”的共有通过列举方式进行了规定，是针对建筑区划内其他部分的共有，其共有的客体是建筑区划内除建筑物以外的其他部分，其共有人应当为建筑区划内的全体区分所有权人，即“大共有”。

根据我国大陆地区商品房通常采用的多栋建筑围合式规划体系，从法律逻辑上而言，通过“小共有”和“大共有”，形成一个完整的共有权益的二元体系，共同构成了我国现行业主共有制度的法律体系。

(二)

关于对“大共有”和“小共有”的比较法研究
从比较法角度而言，日本《有关建筑物区分所有等之法律》、我国台湾地区《公寓大厦管理条例》对于“大共有”和“小共有”（我国台湾地区通常俗称为“大公”和“小公”）有着明确的区分原则。

 

 

1. 关于我国台湾地区《公寓大厦管理条例》的比较法研究

（1）关于“大公”与“小公”我国台湾地区《公寓大厦管理条例》主要针对街区制规划下单一公寓大厦区分所有权下的专有和共有进行规定，但并未明确规定多栋建筑围合式规划下业主共有问题。《公寓大厦管理条例》第3条定义了“共享部分”（即我国大陆地区《物权法》所称“共有部分”）：“共享部分：指公寓大厦专有部分以外之其他部分以及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”《公寓大厦管理条例》对于“大共有”和“小共有”的规定主要在该条例的第10条和第12条。《公寓大厦管理条例》第10条第二款规定：“共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之。其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。”《公寓大厦管理条例》第12条规定：“专有部分之共同壁及楼地板或其内之管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下方之区分所有权人共同负担。……”从《公寓大厦管理条例》第10条和第12条的区别可以看出，第10条主要针对的是全体区分所有权人就“大共有”情形下对于共有部分修缮、管理、维护之费用分摊问题（如屋面、外墙面等），称之为“大公”；第12条主要规定的是相邻区分所有权人对于共有的墙壁、楼地板、管线等对于仅由相邻区分所有权人共有部分修缮费用的负担问题，称之为“小公”。简而言之，“大公”与“小公”的核心区别在于各自共有部分之修缮费用与其他负担问题。于全体区分所有权人共有的部分（“大公”），由全体区分所有人负担；于部分区分所有权人共有的部分（“小公”），则由共有该部分之区分所有人负担。《公寓大厦管理条例》中“大公”与“小公”的区分，也体现了现代民法体系下权利与义务对等的基本原则。
（2）关于“专有部分”与“共享部分”的相互转化《公寓大厦管理条例》也专门规定了基于区分所有权人意思自治时，对“专有部分”和“共享部分”相互进行转化的问题。《公寓大厦管理条例》在第3条“定义”的第五款规定：“约定专用部分：公寓大厦共享部分经约定供特定区分所有权人使用者。”《公寓大厦管理条例》第7条明确规定了“不得为约定专用部分”的范围：“一、公寓大厦本身所占之地面。二、连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或门厅；小区内各巷道、防火巷弄。三、公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。四、约定专用有违法令使用限制之规定者。五、其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共享部分。”《公寓大厦管理条例》第10条第一款规定：“专有部分、约定专用部分之修缮、管理、维护，由各该区分所有权人或约定专用部分之使用人为之，并负担费用。”《公寓大厦管理条例》第23条第二款规定：“……下列各款事项，非经载明于规约者，不生效力：一、约定专用部分、约定共享部分之范围及使用主体；二、各区分所有权人对建筑物共享部分及其基地之使用收益权及住户对共有部分使用之特别约定。……”

从上述规定可以看出，《公寓大厦管理条例》充分认可业主意思自治的法律效力，在不违反《公寓大厦管理条例》第7条列举的禁止转化为“专用部分”的前提下，共有部分经约定并经过规约明示，可转化为特定区分所有权人的“专用部分”，此处用“约定专用部分”与“专有部分”进行区分，以体现其转化的区别。同理，属特定区分权人所有的“专有部分”，经约定并经过规约明示，也可转化为“约定共享部分”。

 

公寓大厦中“共享部分”在满足条件时转化为“约定专用部分”，“专有部分”在满足条件时转化为“约定共享部分”，充分体现了立法者把握原则，兼顾灵活，尊重意思自治的立法价值导向。

 

2. 关于日本《有关建筑物区分所有等之法律》的比较法研究

日本《有关建筑物区分所有等之法律》对于“大共有”和“小共有”的规定较为直观和具体，直接从立法层面规定了“大共有”和“小共有”的区别及各自权利人的权利边界。《有关建筑物区分所有等之法律》第2条第（4）项定义了“共用部分”：“本法所称共用部分，指专有部分以外的建筑物部分，不属于专有部分的建筑附属物及依第4条第2项规定被当成共用部分的附属建筑物。”《有关建筑物区分所有等之法律》第11条第（1）项明确规定了“大共有”与“小共有”：“共用部分属于全体区分所有权人共有。但一部共用部分属于应共用该部分的区分所有权人共有。”《有关建筑物区分所有等之法律》第12条规定：“共用部分属于全体区分所有权人或一部区分所有人共有时，有关该共用部分的共有，依次条至第19条的规定。”该条意味着在13-19条赋予“大共有”权利人和“小共有”权利人具有相同的权利界面、行权机制，以及同等的对共有部分进行管理和处分的权利。《有关建筑物区分所有等之法律》第30条第（2）项进一步规定：“关于一部共用部分的事项，无关区分所权人全体的利害者，除区分所有人全体的规约有订定的情形外，得以共用该部分的区分所有人的规约定之。”该条进一步明确，“小共有”的权利人有权自行决定对“小共有”部分的管理和使用，但关系到全体区分所有权人的利益，或规约约定由全体区分所有权人决议的除外。

从上述规定可以看出，日本《有关建筑物区分所有等之法律》的立法体系中，对“大共有”和“小共有”进行了较为全面和细致的区分，立法较为精细化，明确了“大共有”权利人和“小共有”权利人各自权利的边界及行使方式，具有较强的指导性和实践性。至于哪一部分属于“大共有”，哪一部分属于“小共有”，则应根据具体情况进行具体分析。

 

3. 我国大陆地区部分省市地方性法

如上所述，我国大陆地区通行的商品房规划体系是以多栋建筑围合式的社区制规划为主，虽然在国家层面立法体系中并未予以明确区分“大共有”与“小共有”，但各地基于不同的实践经验，通过地方性立法的方式，在各自的地方性法规或地方政府规章中，对“大共有”和“小共有”进行了补充性规定（代表性地区有上海市、成都市、江苏省、浙江省）。

现行《上海市住宅物业管理规定》第35条规定：“同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：……（二）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；（三）决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。”

 

现行《成都市物业管理条例》第33条规定：“同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组履行下列职责：……（三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。”现行《成都市物业管理条例》第49条规定：“业主委员会、业主小组应当分别定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。”现行《江苏省物业管理条例》第28条规定：“同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：……（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；（三）决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。”
现行《浙江省物业管理条例》第58条规定：“本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。……”
在上述的地方立法中，上海、成都、江苏都是以“业主小组”的组织结构行使“小共有”的权利，决定本幢、本单元共有部分的事宜，将之与全体业主共有事宜进行了区分。从法条本身的逻辑来看，首先必须存在本幢、本单元物业共有部分，其次才会由该幢、本单元业主决定上述共有部分的重大事项。在地方层面建立了全体业主“大共有”和部分业主（以幢、单元为主体）“小共有”的社区二元共有制度体系。

 

三、我国房地产实务领域对于“大共有”和“小共有”的区分实践——以成都市为例

 

如前所述，我国在地方立法层面不少地区事实上确立了“大共有”和“小共有”的社区二元共有制度体系，除地方立法层面外，在各地的诸如公共维修资金使用、土地面积分摊等各方面，事实上也形成了“大共有”与“小共有”加以区分的实践操作，本节以成都市的操作为例，通过实证研究对成都市房地产实务领域对“大共有”和“小共有”的区分进行探讨论证。
成都市地方立法层面关于“大共有”和“小共有”的区分，在前文已专门阐述，此处不再赘述。本节主要从成都市住宅公共维修资金的使用规则、小区土地面积分摊规则、建筑面积实测规则三个方面进行实证论证。

1、成都市关于住宅公共维修资金的使用规则，从实践层面印证了“大共有”与“小共有”的区分。

 

建筑物质保期届满后，对建筑物的修缮、管理为业主的法定义务。基于民法体系中权利与义务对应、对等的基本原则，对建筑物享有所有权的主体，需承担建筑物相应的修缮和管理义务。

从建设部（现住建部）部门规章、成都市地方性法规和成都市政府规章来看，均在从下位法层面印证确认了建筑物区分所有权人共有（小共有）、全体业主共有两类（大共有）两类共有，其共有的客体、权利和义务的边界均存在显著区别。

建设部（现住建部）发布的《住宅专项维修资金管理办法》（部门规章）第3条明确了“住宅共用部位”按单幢或与单幢住宅结构相连的部分进行区分的规则：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”第20条确定了住宅共用部位在质保期后的维修由相关业主各自按建筑面积比例分摊维修资金的原则：“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。……”

 

《成都市住宅专项维修资金管理办法》（地方政府规章）在《住宅专项维修资金管理办法》进一步明确了建筑物区分所有权人共有在维修资金使用上的具体方案，侧面印证了“小共有”和“大共有”的权利义务边界，第12条规定：“开设的专户，应当按建筑区划设账，按房屋户门号设业主分户账。”第26条规定 ：“专项维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”原则，按下列规定分摊：（一）用于建筑区划住宅共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。……（三）用于单元住宅共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。”

 

《成都市物业管理条例》（地方性法规）第33条和第49条也进一步确定了建筑物区分所有权人共有（小共有）的概念，前已论述，此处不再赘述。

以成都市住宅专项维修资金的建立和使用为例，住宅专项维修资金是以建筑区划为单位建立总账户，并在该总账户下按户设立各业主独立的分账。在使用维修资金时也需要根据共有的性质确定分摊使用范围。如后期发生动用维修资金对该小共有部分进行维修改造的，根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》和《成都市物业管理条例》的相关规定，也仅需要该栋建筑的全体业主决策并动用该栋建筑业主维修资金分账户的资金即可。从维修资金的使用规则可以推论，如某栋建筑物公共部分维修使用的维修资金系部分业主缴纳的，则维修义务人是该部分业主，基于权利与义务对应的基本原则，则该部分业主当然应是该栋建筑物公共部分的权利人。其他未从维修资金账户支出维修费用的业主，未承担修缮和管理的义务，自然不具有对该栋建筑物公共部分的权利。

 

从上述部门规章、地方性法规和地方政府规章可以看出，建筑区划内的共有分为“大共有”和“小共有”不但具有充分的上位法和下位法依据，在实践操作中也能迅速明确权利义务边界，到达定分止争的目的。

 

2、成都市在不动产分户时土地使用权分摊的操作实践中，也确定了分摊给部分业主和分摊给全体业主两种不同的分摊方式。

从成都市办理分户不动产权登记时分摊土地的实践操作来看，某一栋建筑物所占基底面积为该栋业主可分摊的土地使用权面积，该基底面积也包含了作为建筑物有部分的架空层的占地面积，该栋建筑物的基底面积仅分摊给该栋业主，并载入该栋建筑物每一户业主的不动产权利证书中。建筑物基地面积以外的土地使用权则登记给全体业主。

国务院发布的《不动产登记条例》第8条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”

自然资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。……前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”

 

基于上述部门规章确定的原则，成都市在2016年双证合一政策实施后，在进行不动产登记时，采用的登记方式为在不动产权利证书中一并记载房屋建筑面积和分摊占用的土地使用权面积。而分摊占用的土地使用权面积的计算方式，依然沿用双证合一前《成都市国土资源局关于国有土地使用权设定登记后因转让建构筑物所有权涉及的土地使用权变更登记中按建构筑物占地面积分摊土地面积有关问题的规定》（成国土资发〔2005〕151号）确立的规则。在该规定第二条“作业方法”第（二）款“计算规则”的2.1条进行了明确的规定：“①各权利人分摊本幢建构筑物占地面积＝权利人建筑面积／本幢建筑总面积×本幢建构筑物占地面积（公式3）；②各权利人分摊共同使用面积＝权利人的建筑面积／宗地总建筑面积×（宗地总面积－宗地建构筑物占地面积）（公式4）。地上建构筑物分摊地上土地使用权总面积＝①＋②（公式3与公式4计算结果之和）。

同时，根据《成都市规划技术管理规定（2017）》附录二的定义和计算规则：建筑的基底面积为建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。独立的建筑，按墙体外围及立柱外边水平面积计算；室外有顶盖、有立柱或墙体落地的走廊、门廊、门厅、阳台、平台、楼梯等按墙体外围及立柱外边水平面积计算。简言之，基底面积的计算包括了建筑物封闭部分本身的基底面积以及与建筑物结构相连的非封闭部分的水平投影面积，如架空层。

 

从上述“公式3”可以看出，本幢建构筑物占地面积仅分摊给本幢建筑物业主，其分摊的对象是“本幢建构筑物占地面积”；从“公式4”可以看出，宗地内除去建构筑物占地面积以外的其他宗地面积，才分摊给全体业主，其分摊对象是“共同使用面积”。某幢建筑的某一户业主按其房屋建筑面积占该幢总建筑面积的比例所分摊的本幢建筑物的基底面积，被载入不动产登记权利证书当中（即不动产证中载明的土地使用权面积），被该幢业主分摊的基底面积应属该幢业主共有。建设用地范围内基底面积以外的其他土地面积，在不动产登记中心的后台登记簿上登记为全体业主共有。

 

需要特别说明的是，在成都的土地使用权面积分摊实践中，并非将宗地内总的建筑物基底面积汇总后由全体业主按专业部分面积在总建筑面积的占比进行分摊，而是每幢建筑物基底面积由该幢建筑物业主按其专有部分面积在该幢总建筑面积的占比进行分摊。从结果看，别墅类房屋分摊到不动产证中的土地使用权面积远高于高层建筑房屋分摊到的土地使用权面积（别墅基底面积占地大，分摊人数少，专有部分面积占比高），该结果也与市场规律、价值规律、以及大众的普遍认知相符合。

上述分摊和登记规则，笔者认为事实上也意味着从土地分摊实践层面确立了“大共有”与“小共有”的区别。

 

3、成都市在建筑面积测绘和共有建筑面积分摊的操作实践中，也贯彻的是各栋建筑物共有面积由该栋每户进行各自分摊的原则，与其他楼栋业主无关。

现行《四川省房产测绘实施细则(试行)》第六章第6.2条规定了“共有建筑面积的分摊原则”：“1）共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到他栋。……”

 

《四川省房产测绘实施细则(试行)》第六章第6.3条进一步明确了“共有建筑面积分类”：“根据共有建筑面积的使用功能，可分为以下四类：1）整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。2）功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区分摊。3）层共有建筑面积：当各层的共有建筑不同时，应区分各层的共有建筑面积，由各层分别进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，按层各自分别进行分摊。4）其他共有建筑面积。”

 

四川省目前针对建筑物进行测绘并出具的《面积测绘报告》（含预测报告和实测报告）均是以《四川省房产测绘实施细则(试行)》作为测绘依据之一。

 

从上述规定和建筑面积测绘和共有建筑面积分摊的操作实践中可以看出，共有建筑面积分摊以整栋为单位，由该栋业主针对该整栋建筑物的共有建筑面积进行分摊。在分摊过程中，又进一步区分为由该栋全体业主进行的“栋分摊”，由该栋各层业主进行的“层分摊”。上述该栋建筑物中每户业主应分摊的共有建筑面积即为不动产证中载明的该户的“公摊面积”，与该户的套内建筑面积相加，即构成该户不动产证中载明的房屋建筑面积。

 

上述“公摊面积”是该栋业主对该栋共有建筑面积的分摊结果，与其他楼栋业主无关，即为该栋业主“小共有”的具体体现，也是根据《物权法》第70条建筑物区分所有权人理论下的建筑物区分所有权人共有情形之一。

 

 

四、结  语

 

从比较法角度研究来看，无论是我们的近邻日本，还是我国台湾地区，均从立法层面直接明确了建筑物区分所有权人“大共有”与“小共有”的区分。我国大陆地区法律法规层面虽未直接明确“大共有”和“小共有”，但在部分省市的地方性立法层面，通过对业主大会与业主小组权责范围和边界的区分，也事实上间接确立了“大共有”与“小共有”的规则。

 

从实证角度研究来看，我国大陆地区部分省市（本文以成都市为例）也通过地方规范性法律文件和实际操作，从业主大会与业主小组的权责边界、公共维修资金使用支出的细则、土地分摊规则和建筑面积分摊规则几个方面，事实上确立了社区多栋建筑围合式规划情形下“大共有”与“小共有”并存的社区二元共有制度体系。

 

建筑区划内“大共有”和“小共有”并存的共有权利架构，形成一个建筑区划内完整的共有权益的二元体系，共同构成了我国现行业主共有制度的法律体系。无论“大共有”还是“小共有”，其权利体现的形态均具备占有、使用、收益、处分的所有权四大权能，区别仅在于行使权利的主体和权利所针对的客体不同。区分“大共有”和“小共有”，有利于明确社区内专有部分以外的共有部分的权利和义务边界，达到定分止争、物尽其用的目的。